Пофлудим. Снова

[Валентина Валентина 617]

Девочки, здравствуйте! Может быть кто есть из Москвы или просто владеет информацией. Подскажите пожалуйста в каком районе Москвы лучше купить однокомнатную квартиру для сдачи подороже, или на какой ветке метро. Ну чтоб район хороший, транспорт, дороги, пробки и т.д. Может кто покупал или интересовался, может риэлтор есть толковый. Ищу, смотрю, голова кругом, Москву совсем не знаю

 

[kykcia 13,509]

Берите ближе к центру. К примеру, Тверская, Мясницкая, Никольская. Там метро недалеко. Предложений аренды мало, сдадите максимально дорого и быстро.

[Татьянапитер 3,268]

16 часов назад, kykcia сказал:

Берите ближе к центру. К примеру, Тверская, Мясницкая, Никольская. Там метро недалеко. Предложений аренды мало, сдадите максимально дорого и быстро.

Попробуй там возьми...

[Валентина Валентина 617]

12.07.2020 в 06:15, Татьянапитер сказал:

 

Да, это классные районы, с ними все понятно, но дороговато. 

[Котик 5,915]

Девочки, объясните мне, пожалуйста, в чём прикол покупки недвижимости для сдачи в аренду жильцам?  Можно без слов, только цифры. Например: купила за А, вложила В, получила за аренду С, продала за D. Я сама посчитаю. 

[виктория123 1,047]

21 минуту назад, Котик сказал:

Девочки, объясните мне, пожалуйста, в чём прикол покупки недвижимости для сдачи в аренду жильцам?  Можно без слов, только цифры. Например: купила за А, вложила В, получила за аренду С, продала за D. Я сама посчитаю. 

прикол - желание сохранить средства.  ставки по депозитам сильно снизились , да и вообще сохранность денег под вопросом. а так - еще год назад - депозит давал бОльший доход , нежели сдача в аренду квартиры.  

[Next 395]

1 час назад, Котик сказал:

Девочки, объясните мне, пожалуйста, в чём прикол покупки недвижимости для сдачи в аренду жильцам?  Можно без слов, только цифры. Например: купила за А, вложила В, получила за аренду С, продала за D. Я сама посчитаю. 

4-6% годовых, при отсутствии простоев. Так как в Москве самое дорогое в стране жилье, срок возврата вложенных средств самый долгий.

[Котик 5,915]

2 часа назад, виктория123 сказал:

прикол - желание сохранить средства.  ставки по депозитам сильно снизились , да и вообще сохранность денег под вопросом. а так - еще год назад - депозит давал бОльший доход , нежели сдача в аренду квартиры.  

Именно так все и говорят. Но в цифрах всегда получается так: - А - В + С + D = глубокий минус. Ну, и где здесь "сохранить средства"? 

Доходность депозитов - это миф для обывателей. Как же иначе заманить их в банки, если не "доходностью"? А в цифрах получается: принесли X, забрали x.

3 минуты назад, Next сказал:

4-6% годовых, при отсутствии простоев. Так как в Москве самое дорогое в стране жилье, срок возврата вложенных средств самый долгий.

Когда речь идет о недвижимости, нет никакого смысла считать промежуточную доходность. Считать можно только так, как я написала выше.

Пример. Цена покупки в 2012 году 1.800.000р, вложения за весь срок владения 600.000, аренда "4-6% годовых при отсутствии простоев" (немного оптимизма не повредит)))), цена продажи в 2020 году 1.800.000. Переводим в доллары по курсу и считаем:

- 30000$ - 10000$ + 10000$ + 25000$ = - 5000$   

И это расчет с оптимизмом. Пессимистический расчет с простоями, кредитами, сломанной мебелью и техникой, с реальными ценами 2020 г. мы делать не будем.

 

[виктория123 1,047]

13.07.2020 в 04:33, Котик сказал:

Именно так все и говорят. Но в цифрах всегда получается так: - А - В + С + D = глубокий минус. ..

 

ну если есть иной способ сохранить , я уж не говорю о приумножить - поделитесь , пожалуйста.

а что это за вложения в треть начальной стоимости квартиры?

[Котик 5,915]

1 час назад, виктория123 сказал:

ну если есть иной способ сохранить , я уж не говорю о приумножить - поделитесь , пожалуйста.

Никакого способа не вижу. 

1 час назад, виктория123 сказал:

 

а что это за вложения в треть начальной стоимости квартиры?

Сейчас модно покупать новострой, делать хороший ремонт, покупать хорошую мебель и технику, а то "выгодно сдать не получится". 

Вкинуть в квартиру ещё 1/3 квартиры - это вообще по-жлобски, не модно и не презентабельно. Только для гастарбайтеров. Приличный интерьер начинается с 1/2 квартиры, а лучше 2/3, тогда есть шанс привлечь приличного жильца. Но "доходность" от этого не меняется. 

Для себя сейчас модно делать интерьеры в 1-2 стоимости квартиры. Я вдохновляюсь на Авито и в Инстаграме. Весь комп и телефон забила фотками. Просто диву даюсь, на что способны люди и айфоны! Аж сердце замирает от красоты и цветовой гармонии. В конце концов, не в деньгах счастье. 

[Next 395]

13.07.2020 в 04:33, Котик сказал:

Именно так все и говорят. Но в цифрах всегда получается так: - А - В + С + D = глубокий минус....

 

Цена покупки в 2016г. - 6.000.000р. Ремонт - 2.000.000р. В аренде с 2017г.. Чистый доход от аренды - 1.100.000р. Стоимость квартиры на данный момент от 10.000.000р. в зависимости от состояния. Кредитов нет. За 4 года владения - (11.100.000р. минус 8.000.000р.), -  прирост 3.100.000р. Это личный опыт по г. Санкт-Петербург.

[Котик 5,915]

8 часов назад, Next сказал:

Цена покупки в 2016г. - 6.000.000р. Ремонт - 2.000.000р. В аренде с 2017г.. Чистый доход от аренды - 1.100.000р. Стоимость квартиры на данный момент от 10.000.000р. в зависимости от состояния. Кредитов нет. За 4 года владения - (11.100.000р. минус 8.000.000р.), -  прирост 3.100.000р. Это личный опыт по г. Санкт-Петербург.

Спасибо за очень хороший пример! 

Я обожаю считать деньги, хоть свои, хоть чужие, главное - не смешивать одно с другим. 

На данный момент ваши деньги равны: -6000000 - 2000000 + 1100000 = -6900000. Понимаете? Нельзя прибавлять то, чего ещё нет. Очень может быть, что если вы прямо сейчас продадите эту квартиру, то окажетесь в плюсе. Но пока вы не получили за неё реальные деньги, вы не можете плюсовать их к своим. 

[виктория123 1,047]

2 часа назад, Котик сказал:

Спасибо за очень хороший пример! 

Я обожаю считать деньги, хоть свои, хоть чужие, главное - не смешивать одно с другим. 

На данный момент ваши деньги равны: -6000000 - 2000000 + 1100000 = -6900000. Понимаете? Нельзя прибавлять то, чего ещё нет. Очень может быть, что если вы прямо сейчас продадите эту квартиру, то окажетесь в плюсе. Но пока вы не получили за неё реальные деньги, вы не можете плюсовать их к своим. 

это еще вопрос - что реальнее в плане актива - ликвидная недвижимость или  банкноты ) 

 

[Котик 5,915]

22 минуты назад, виктория123 сказал:

это еще вопрос - что реальнее в плане актива - ликвидная недвижимость или  банкноты ) 

 

Попробуйте заложить недвижимость в банк ради денег, и вы сразу поймёте насколько она ликвидна. В лучшем случае банк примет недвижку в залог в половину от её рыночной цены. Да ещё потребует страховку. 

Попробуйте продать недвижку по привлекательной для себя цене так, чтобы выйти в тот самый плюс... Увидите, что это невозможно. Обычно приходится или продавать долгие годы и уходить в глубокий минус, или скидывать 20-30-50% и утешаться стандартным "ну хоть своё вернули, и то хорошо". Мало кто умеет правильно считать, и ещё меньше тех, кто умеет честно признавать свои убытки. 

[виктория123 1,047]

10 минут назад, Котик сказал:

Попробуйте заложить недвижимость в банк ради денег, и вы сразу поймёте насколько она ликвидна. В лучшем случае банк примет недвижку в залог в половину от её рыночной цены. Да ещё потребует страховку. 

Попробуйте продать недвижку по привлекательной для себя цене так, чтобы выйти в тот самый плюс... Увидите, что это невозможно. Обычно приходится или продавать долгие годы и уходить в глубокий минус, или скидывать 20-30-50% и утешаться стандартным "ну хоть своё вернули, и то хорошо". Мало кто умеет правильно считать, и ещё меньше тех, кто умеет честно признавать свои убытки. 

это все понятно.но...

 

22 часа назад, виктория123 сказал:

ну если есть иной способ сохранить , я уж не говорю о приумножить - поделитесь , пожалуйста.

 

 

20 часов назад, Котик сказал:

Никакого способа не вижу. 

 

 "критикуешь-предлагай"...

[Котик 5,915]

Поделюсь своей заветной мечтой. 

Из успешного бизнеса есть только один путь, который позволяет сохранить и преумножить доходы - политическая деятельность. Вот во что действительно есть смысл вкладываться.  

[kykcia 13,509]

12 июля 2020 г. в 17:45, Котик сказал:

Девочки, объясните мне, пожалуйста, в чём прикол покупки недвижимости для сдачи в аренду жильцам?  Можно без слов, только цифры. Например: купила за А, вложила В, получила за аренду С, продала за D. Я сама посчитаю. 

Точно цифры не скажу, не помню

но только помню, как спорила с братом, что его идея сделать из трешки ипотечной, с кредитным ремонтом три квартиры под сдачу-утопия и фантастика, и помню,как  была  побеждена цифрами... Получалось, что за счет сдачи гасилась ипотека, ремонт, взятый на кредитные средства, и еще себе оставалось около 15-20 тыс. 

Но это работа.

постоянно следить за жильем и жильцами.

Я тоже сдавала квартиру, продвла, перекрестилась и забыла, как страшный сон.

Но в качестве сохранения средств, как когда-то писала Котик, лучшего инструмента я не знаю.

[kykcia 13,509]

4 минуты назад, Котик сказал:

Поделюсь своей заветной мечтой. 

Из успешного бизнеса есть только один путь, который позволяет сохранить и преумножить доходы - политическая деятельность. Вот во что действительно есть смысл вкладываться.  

Нервы дороже

[kykcia 13,509]

13.07.2020 в 07:54, Котик сказал:

.. Весь комп и телефон забила фотками. Просто диву даюсь, на что способны люди и айфоны! Аж сердце замирает от красоты и цветовой гармонии. .. 

Сейчас  сотрудничаю с дизайнерами очень дорогих обьектов недвижимости.

И вот мои наблюдения: 

все дизайны выполнены в строгой цветой гамме:крашенные стены( белый, светло-серый).

на потолке-шары. Это люстры, в виде прозрачных, либо матово-белых шаров.

В ванне на стенах грубая плитка огромных размеров, как правило темная, под гранит.

Да! И везде гипсокартон. И на потолке, и на стенах. 

Я ненавижу этот дизайн, и вообще гипсокартон, отбирающий площадь у помещения... 

Но это быстрее и проще .

шторы-однотонные, на подкладе. Лен очень в моде, бежевый в основном, но тут попался темно-зеленый-просто шик! 

[Котик 5,915]

3 минуты назад, kykcia сказал:

Нервы дороже

А какие нервы могут быть в политической деятельности? Сиди себе, да о народе думай.... Вот и все нервы. Главное - не забывай оплачивать место, чтобы не пришлось пересесть или перелечь. 

[kykcia 13,509]

5 минут назад, Котик сказал:

А какие нервы могут быть в политической деятельности? Сиди себе, да о народе думай.... Вот и все нервы. Главное - не забывай оплачивать место, чтобы не пришлось пересесть или перелечь. 

Не знаю, может и так...

но, сдается мне, что сильно много желающих о народе думать, 

и места не всем хватает, от того и нервы....

 

[Next 395]

8 часов назад, Котик сказал:

А какие нервы могут быть в политической деятельности? Сиди себе, да о народе думай.... Вот и все нервы. Главное - не забывай оплачивать место, чтобы не пришлось пересесть или перелечь. 

Фургал и Сафронов, с большой вероятностью придерживаются иного мнения.

[МАРИ 124]

Если у вас лежат деньги, то покупка недвижимости все же способ их сохранить. Главное, где приобретается недвижимость. В маленьком провинциальном городке не вариант, только для себя  для жизни. Город 1млн+ купили квартиру на этапе котлована 2700000 в 2015 уже с ремонтом,только дом сдали ее стоимость выросла до 3300000, сейчас продаем за 4800000. Знакомый покупает однушки тем же способом последние лет 6, сначала сдает , потом перепродает . У него это бизнес, я сильно не вникала, но он на недвижимости неплохо зарабатывает.  

[МАРИ 124]

У нас страна большая наверняка есть регионы, где недвижимость падает в цене, и тогда вы не только не сохраните, но скорее всего потеряете деньги.

[Котик 5,915]

Рынок недвижимости фантомный. Достоверная информация о реальных ценах на недвижку доступна только крупным застройщикам и чиновникам. Посредники работают за агентское вознаграждение и кровно заинтересованы держать стабильно-высокий уровень цен, что они и делают.

Допустим, я выставляю квартиру на продажу. В течение 2-3 минут мне звонят 2-3 риэлтора с предложением купить чуть дешевле моей цены. Но я же не дура сразу продавать, а "вдруг купцы понаедут"? Я жду. Через полгодика-год звонит реальный покупатель и заявляет, что квартиру он хочет, но денег у него 5 рублей, остальное придется брать в ипотеку, поэтому надо скинуть 20-30-50% от цены. Я в негодовании: ты чё, говорю, козлина, издеваешься? Мне за эту квартиру УЖЕ ДАЮТ ЖИВЫЕ ДЕНЬГИ, пока ты, козёл бездомный, свои копейки собирать будешь!..... Проходит ещё полгодика... и ещё полгодика... и ещё... Результат: квартира по-прежнему в собственности продавца или продана в 2/3 , а то и 1/2 первоначальной цены продажи.

Заметьте: все истории, в которых упоминаются высокие цены на квартиры, строятся на ожиданиях высоких цен. 

2 часа назад, МАРИ сказал:

У нас страна большая наверняка есть регионы, где недвижимость падает в цене, и тогда вы не только не сохраните, но скорее всего потеряете деньги.

Страна большая, но принцип ценообразования везде один: спрос определяет предложение. Спрос на недвижку в последние 15 лет активно накачивали всякими соц. поддержками, что привело избыточному предложению. Цены, как я уже сказала, держатся только благодаря прослойке посредников, но и она не спасёт. Ипотечный кризис наступил, я уже вижу объявления о продаже банками залогового имущества по ценам, максимально приближенным к реальным.